Ćao-Zdravo!
Ako ste završili ovde na ovom mom blog postu, znači da ste kao i ja detaljno prečešljali sve Google pretrage u 3 ujutru: ‘montažne kuće cena ključ u ruke’, ‘kredit za montažnu kuću uslovi’, ‘građevinska dozvola montažna kuća’, Facebook grupe, Instagram postove, storije, proizvođače montažnih kuća, utiske o montažnim kućama, tutorijale kako se prave ove kuće, pročitali više puta jedini lični tekst na Istokovom blogu i i dalje vam skoro pa ništa nije jasno. Osim povremenog balavljenja na klipove gde sklapaju gotovu kuću, slike pre i posle montiranja kuće, slike montažnih kuća gde je već zelena travica posađena a vijugava kamena stazica vodi do ulaznih vrata, zeleni čempresi i tuje već blokiraju poglede sa ulice na vašu oazu, realno niste našli nikakvu korisnu informaciju odakle da krenete, kako to ide sa izgradnjom montažne kuće na kredit, kakav vas pakao čeka sa papirologijom i dozvolama. Zato sam odlučio da podelim svoje iskustvo i pomognem vam da se snađete u ovom lavirintu informacija. U ovom blog članku akcenat je na stavkama pred sam početak gradnje kuće, ato su:
- Kako sam se odlučio za izgradnju montažne kuće na kredit
- Šta sam sve prošao vezano za kupovinu placa za montažnu kuću
Kada sam počeo da razmišljam o kupovini kuće, jedno od prvih pitanja bilo je – klasična ili montažna gradnja? Da se razumemo, beton je beton, kamen je kamen, cigla je cigla, a staklena vuna izmedju dva rigipsa i OSB pločama i sa drvenom stubovima, fino okrečena sa crepom i fasadom je montažna kuća koja će verovatno nadživeti tebe i koristiti tvojoj deci. Nemoj da si ograničen, pa ceo svet pravi montažne kuće i živi u njima bez problema i po 100 god. Još u našim uslovima na Balkanu, gde nema tornada, uragana, tropskih i monsunskih kiša, sibirske zime od -50, ovo je bombona opcija. Ako si kao i ja razmišljao da neka budala ili lopov može da uzme motornu testeru i da proreže sebi ulaz, jer bogati ovo nije beton, to se neće desiti.
Ispod su neki faktori koji su meni pomogli da se odlučim za izgradnju montažne kuće.
Montažna kuća na kredit-FAKTORI za odluku
Pošto je ovo pišem kako bi tebi olakšao život, idemo sa FILTEROM po prioritetima, sa uključenim SORTIRANJEM od najbitnijeg do najnebitnijeg:
Montažne kuće cena
Na prvom mestu je naravno cena. U današnje vreme, cena je sve. Kupovna moć je katastrofa, inflacija ne zarezuje sistem, sve je prenapumpano, a da ne ulazimo u cene cementa, gvožđa, crepa, majstorkih dnevnica, angažovanja prostog fizikalca za kopanje kanala za cev do šahte…
Nekim istraživanjem došao sam do podatka da je cena m2 (bruto površina) za montažnu kuću ključ u ruke sa sve njihovim temeljom, oko 600e. Kada sam se raspitivano za isto ovo kod zidane kuće, cene idu 850-900 pa u nebesa – Only sky is the limit!. Jedan prosečna srpska porodica, njih 4, muž, žena i dva deteta radničkog porekla (ne nobleskog, polukraljevskog, ili starobeogradskog) ima potrebu za 3 sobe, dnevnom sobom, kuhinjom sa trpezarijom i kupatolom. Dobro je na ovo dodati i jednu natkrivenu terasicu na kojoj može da stane sto za normalan ručak (a ne širina kozije stazice koja se nudi kod nekih kuća).
Pošto je ceo blog koncipiran tako da samo pišem o kupovini montažnih kuća i to isljučivo na kredit preko banke, znači da nemam keš pare da je platim odmah. To znači da imam možda nekog novca za učešće (ako nemaš razmišljaj šire i dublje – prodaj auto, prodaj onu kućerdu na lakat, ma nek’ je stoput dedina, digni drugi kredit za učešće, razmišljaj po dubini o novom nivou govana u koji možeš da se uvališ).
Ako si kao i ja u ovoj situaciji, gledaš da podmiriš osnovne potrebe (3 sobe+kuhinja, dnevna i kupatilo), sa što manje kvadrata. Odmah da ti kažem da tvoje misli u glavi da ovo može u 60 kvadrata, ne može, kuća je ipak kuća. Minimum koji sam ja našao istraživanjem je nekih 75m3 neto- ovaj broj je bitan za tvoju porodicu (85m3 bruto kvadrata – ovaj broj je bitan za tebe i tvoj novčanik). Naravno , da se 600e / m3 množi sa većim brojem, to je 85 i voollaaaa- 51.000e. Ovo je okvirna srednja vrednost cena koje sam obradio a da se nudi ključ u ruke sa njihovim temeljom.
Evo pojašnjenja kako sam ja istraživao izvođače (čitaj sve firme iz Ivanjice koje znaju da odgovore na mejl, veruj da ima nekih i koji ne znaju) koji treba da ti naprave kuću. Pregledao sam sajtove nekih od najpoznatijih firmi koje rade montažne kuće na google, video da sve rade copy-paste po projektima koje je najverovatnije neko napravio pa im svima prodavao jedne te iste. Našao sam kuću koja približno odgovara mojim potrebama TIP 77, i svima slao upit za ponudu. Iako ovo nije moja kuća iz snova-realnih snova koju bi gradio, video sam da je bukvalno svi imaju u ponudi, pa ću tako lakše uporediti sve. Prosto, e mail: Zanima me ponuda za izgradnju montažne kuće po principu ključ u ruke sa vašim temeljom, mesto izgradnje je, na pr. Lipovica – spoljni prsten Beograda.
Ovo je tabela sa ponudama koje sam dobio za montažnu kuću tip 77-ključ u ruke sa temeljom. Svi ali bukvalno svi koji su mi odgovorili na zahtev za ponudu su iz Ivanjice. Ne znam kakva je pozadina da su baš svi iz Ivanjice, dal su tamo jeftina drva, dal oni jedini imaju tu svemirsku tehnologiju za izradu ovih montažnih kuća, ne znam. Cene koje sam dobio ( i koje ćeš ti dobiti ako budeš istraživao) su samo okvirne i finalna cena zavisi od još milion faktora: nagib terena, kolika će cokla biti, da li ćeš delje ili tanje zifove, tip stolarije, tip crepa, ma milion stvari. Nemoj da te mrzi, uradi i ti domaći, ipak ti je porodica i velika životna odluka u pitanju. Narvano, neću pisati imena firmi jer cene su okvirne a i moraju da se čitaju sitna slova, jer najjeftinije ne znači da nudi sve kao i ovaj najskuplji. Često se ljudi zaleću za najeftinijeg a posle kuku majko kad krene da skida kožu sa ledja na detalje.
| Montažna kuća Tip 77 – ključ u ruke sa temeljom | |
| Ponuđač-Izvođač radova | Cena |
| Ivanjica 1 | 46.000e |
| Ivanjica 2 | 51.050e |
| Ivanjica 3 | 53.230e |
| Ivanjica 4 | 55.140e |
| Ivanjica 5 | 52.000e |
| Ivanjica 6 | 51.200e |
| Ivanjica 7 | 50.900e |
Montažne kuće cena po kvadratu- II mesto
Auuu skoro duplo niža cena po kvadratu… Opet cena. Skoro duplo niža cena po kvadratu, dovoljan faktor da se uvijam oko njega.
Cena montažne kuće i kontrola troškova-III mesto
Opet duplo niža cena plus nema PUNO iskakanja
Opet cena samo plus nema puno iskakanja- stručno rečeno nepredvidjenih troškova. Realno gledano iskakanja itekako postoje, ali bar možeš da osetiš kolika mogu biti. Ako je cena kuće po ponudi 51.000e, brat bratu neće ici preko 60.000e. Znam, nije malo ali bar okvirno možeš da se nadaš. Plus ovde je puno bitnije da ukrotiš svoju ženu, koja kao razjarena zver hoće italijansku kermaiku u mermer fazonu, pa dizajnera koji će da razbije boje da to bude u nekom zen fazonu sa pattern pločicama, a tebe ( čitaj VAS zajedno, ali ona to ne razume) razbija po dzepu batooo. I kad joj kažeš pa stani ovako ako nastavimo doguraćemo do 100.000e, ona ti da repliku: ali jednom pravimo kuću; kao podstanarima nam bio i wc i kuhinja u istim belim plocicama, sad neću; jel si video kako je moja Caca/Maca/Daca/Jaca sredila kuhinju. A Caca sredila kuhinju da se slika u njoj za Insta , a ne da kuva, jer greota da se masti. Sad mora i pomoćnu kuhinju u šupi ili garaži da napravi da bi mogla da normalno kuva.
Brzina gradnje montažne kuće
Jedan od bitnijih razloga, posle tri zauzeta mesta sa cenom, za moju odluku bila je brzina izgradnje. Dok klasična kuća može zahtevati više godina da se završi, montažne kuće se grade u roku od nekoliko meseci. Plus ne bude fazon, nalijemo temelje, čekaj da se stegne beton za temelje, u medjuvremenu majstori započeli neku drugu, treću ili čak 10 kuća odjednom da rade. Pa onda ih nekako vratiš da nastave, oni naliju ploču pa opet čekaj, oni odu, možda se i ne vrate nikad. Pa traži nove majstore, oni dođu obavezno pitaju: Pa ko ti je ovo radio? Popišaju se na sve, izmisle nešto novo da preprave malo ono staro, krenu dalje, pa onda hidroizolacija na redu-prc loše vreme čekaj, oni odu, pa kupuj 10 gajbi piva, vrti prase na ražnju, na ploči kuće, samo da se vrate i nastave. Pa možda sve ovo isto i sa: majstorima za struju, vodu,pločice, moleraj, grejanje, oluke…..
Ovako uzmeš kuću na kredit, potpišeš ugovor, banka uplati 20-30 posto, oni krenu, malo zabušavaju, ti ih podsetiš, oni dodju, rade, kad završe osve ostatak para. Sve definisano po koracima kad se vrši isplata, sve njihovo, svi majstori i struja, i keramika, i voda, i oluci, ma ne zanima te dal majstor ima krštenje, svadbu, slavu, dal ovaj jedan majstor mora da čeka ovog drugog da završi prvi posao, ništa.
Energetska efikasnost montažnih kuća
Montažne kuće su poznate po svojoj energetskoj efikasnosti. Za ovaj mitski fenomen sam saznao prilikom istraživanja montažnih kuća. Čak i veštačka inteligencija hoće da se zakune da je ovo istina. Pričali su mi ljudi da sa jednom krekom greju celu kuću, ali ovo sam sve podvodio pod srpske mitovi i legende. Ali iza ovoga stoje ozbiljni termički proračuni, koje nisam sažvakao do kraja, ali slepo ću verovati dok ne probam. Bio sam u par kuća, toplo je zimi, ali im nisam gledao u račune za struju, račune za grejanje, koliko im kotao troši peleta kad je -5, itd.
Kvalitet i dugotrajnost montažnih kuća
Postoji predrasuda (bila i moja) da montažne kuće nisu dugotrajne, ali to izgleda nije tačno. Znam puno starih montažnih kuća kojima ništa, ali bukvalno ništa ne fali već 30 godina. Klasika održavaš fasadu, krov i sve standardno kao i kod zidane kuće i nadživeće te. Danas se koriste visokokvalitetni materijali koji omogućavaju trajnost od 50 i više godina, što je sasvim uporedivo sa klasičnim kućama. Zidana kuća koja ima 50 godina je verovatno za kompletno renoviranje, znači skidanje do zidova. E sad kad dodješ do zidova, pitanje je u kakvom su oni stanju. Takođe, po netu kruže priče da su montažne kuće otpornije na zemljotrese. Kao što sam na početku rekao, ovde na Balkanu nema uragana i tornada ili koji bi dali prednost čvrstoj gradnju. Uz pravilno održavanje, montažna kuća može trajati generacijama.
Prilagodljivost dizajna kod montažnih kuća
Još jedna osobina koja mi se baš svidela jeste mogućnost prilagođavanja dizajna.Bukvalno uzmeš testeru i prorešeš sebi prolaz, šalim se naravno ali možeš te unutrašnje zidove za par godina da srušiš i napraviš na drugom mestu u kući. Zamisli deca odu na fakultet, i više ti ne trebaju 2 male dečije sobe, već jedna veća. Pozoveš ekipu majstora, oni sruše taj, dignu drugi zid za dan dva gde hoćeš. Nema onoge, e znaš ovde je noseći stub, noseća greda , ne može ovde, mora statika da se uradi bla bla, itd. Montažne kuće danas dolaze u različitim stilovima, veličinama i rasporedima, pa valjda češ i ti naći neku da ti paše.
Montažna kuća je zakon
Na kraju, odluka je bila logična – montažna kuća mi pruža brzu, pristupačnu i dugotrajnu opciju, uz dodatnu prednost energetske efikasnosti. Ako i ti razmišljaš o kupovini kuće, savetujem ti da razmotriš sve ove faktore i pronađeš rešenje koje najbolje odgovara tvojim potrebama.
Pošto sam ti objasnio zašto sam se ja odlučio da kupim I gradim montažnu kuću na kredit, dalje prelazimo na realizaciju – traženje I kupovina placa, papirologija I dozvole za gradnju, procedura za kredit, gradnja kuće, I uknjižba, hipoteka I useljenje. Idemo redom, prvo zemljište, tj PLAC.
Plac za montažnu kuću na kredit
Kada se javila želja za kupovinom montažne kuće I to još na kredit (nov nivo komplikacije priče), počeo sam da razmišljam da to nije čardak ni na nebu, nego na zemlji, pa ajde da tražimo zemlju. Kao I svaki mlad čovek u ranim 30-im, kome je google osnovno sredstvo za informisanje, smatrao sam da je to sprdnja naći, zemlje ima koliko hoćeš, prodaje se svuda, to ćemo lako naći. Ali ne lezi vraže, kada uđeš u ovu problematiku, bude ti jasno da je bolje da se neke stvari plate odmah na drumu a ne kasnije na ćupriji.
Da bi napravio svoju kuću iz snova, bilo montažnu, zidanu, od blata, od peska treba ti mesto na kome ćeš to da napraviš a to se stručno zove plac. To mitsko parče zemlje za koje ne postoji konsenzus u Srbiji šta tačno znači, nikakva definica koja kaže, druže ako staviš da prodaješ plac, onda mora da bude minimum 4-5 ari, da je građevinsko zemljište ili pripada zemljištu u građevinskom području, koje iispunjava minimum uslove za gradnju (širina, dužina).
Kod nas u Srbiji, svaka treća osoba stavi u oglas da prodaje plac, ti se zaletiš, kupiš, ne razmišljaš o moru problema koji pišu u katastru za to parče zemlje. Kada dođeš kod geometra, a ne daj bože kod projektanta sa tim papirom, a on krene da nabraja koliko papira I novca si daleko od početka pravljenja kuće, mozak te zaboli. I naravno krenu ti misli, šta je ovo meni trebalo. Da ne bi ovako nagrabusio, čitaj dalje moj članak, kako bi se informiao o osnovnim stvarima koje su bitne kada se kupuje plac. Odmah da napomenem nisam gradjevinac, arhitekta, stručnjak, več mučenik koji je sve ovo osetio na svojoj koži, pa od muke pišem da se I ti ne zezneš.
Kada se kupuje plac za gradnju kuće, po meni, dva segmenta su najbitnija: Plac na terenu I plac u papirima. Zašto ti ovo pišem? Pa jedno je kad ti odeš na plac, pa vidiš travica, pa geometarske kočiće, pa ulicu, pa kakve su kuće u okolini, kakvo je naselje, kakav je vazduh, odakle sunčevi zraci padaju na plac, a drugo je sve to ali u papirima. Zato ću ove dva segmenta rastaviti na delove, da ti bude lakše da shvatiš šta je pisac hteo da kaže.
Traženje placa za montažnu kuću na kredit
Hajde da idemo redom. Neki kojima je ovaj podnaslov dosadan ili su možda veći stručnjaci od mene po pitanju pretraga (ima vas koji ste više na Kupujem prodajem I Polovni automobili aplikaciji nego što ste kući). Postavlja se pitanje kako naći plac za gradnju kuće?
Prvo treba da izaberete odprilike lokaciju, opštinu, grad gde biste da živite. Verovatno ste ovo pitanje rešili pre dolaska na ovaj blog.Ja kada sam tražio plac prošao sam dve faze: prva faza je bila potraga za placem u okolini Beograda, a u drugoj fazi (za koju sam se I odlučio) je okolina Arandjelovca. U daljem tekstu obradiću pretragu placeva u Beogradu I okolini.
Prvo što sam uradio je to da sam skinuo sve moguće aplikacije na telefon za pretrage nekretnina u Srbiji. To su : KupujemProdajem, HaloNekretnine, Nekretnine, SasoMange. Pored aplikacija redovno sam (bar 2 puta nedeljno) proveravao internet starnice koje nemaju aplikaciju: 4zida, Realitica I Beocity. Po meni ovo su najveći oglasnici za nekretnine u Srbiji, gde čak I agencije objavljuju oglase. Ako treba sačuvaš parametre pretrage, prijaviš se mejlom na obaveštenja da ti šalju kada im se pojavi nešto novo što ti odgovara, I to je to. Po meni najviše sreće sam imao sa KupujemProdajem (nisam očekivao) I HaloNekretninama. Ostalo je sve mršavo. Na masu oglasa koje sam pozivao sa ovih velikih oglasnika, javio se predstavnik agencije za nekretnine, gde su predložili da im ostavim podatke o tome gde I kakv plac tražim, do koliko para I kontakt telefon za slučaj da im se pojavi nešto novo u ponudi, pa da oni meni jave. Ovo isto nije loša opcija, jer svaki kontakt je veća šansa za pronalazak, jer će se kasnije ispostaviti da nije tako lako naći plac koji odgovra tvojim kriterijumima I još da odgova tvom budzetu.
Priče vezane za to da rastrubiš poznanicima da juris plac, pa kao neko zna nekoga ko prodaje plac, pa da se spojite, I da obema stranama odgovaraju uslovi, je prazna priča I šanska da se tako ubode plac je po meni ravna nuli. Ja sam se tako isto palio, pa kad se tako nešto retko I desi, shvatim da je plac daleko iznad mojih platežnih mogućnosti, ne odgovara mi lokacija, ili je plac neka šumetina gde nema ni put ni osnovno u blizini (ljudi, struja, voda).
Tako da samo google, agencije, oglasnici I udri. Nikad se ne zaleći za najjeftiniji plac, jer sigurno ima neku falinku zbog koje ni mnogo ljudi pre tebe ga nije kupilo. Trebaće ti bar nedelju dana da shvatiš koje su odprilike cene za taj deo opštine koji se tebi svidja. Ja lično sam hteo da kupim plac u Jakovu, ali kad sam video da na oglasima ima samo 2-3 placa I da je ar 7.500 e, brzo sam shvatio da ni Velika Moštanica, Ovča, Barajevo, Ripanj nije tako loša opcija.
Plac za montažnu kuću - NA TERENU
Eh sad kreće žurka (sad iz ove perspective mi izgleda kao žurka, a da je bio pakao). Našao si 2-3 placa koji ti se baš svidjaju, I jedno 10 u rezervi koji su onako. I sad treba da ideš da ga pogledaš uživo. Razmišljaš, kad već biješ put na periferiju, daj I neki iz ovih rezervnih koji je usputno da pogledam. Naravno prvi biraš onaj koji ti se najviše sviđa. Preko agencije, na slikama je ok, mada se ništa konkretno ne vidi, cena je dobra, ima 5 ari, širina fronta minimum 14 m, ma kao bombona. Ma to je taj,moj ili božiji, šta svi seru po netu ne može da se nadje dobar plac iz prve, sad ću da razbijam mitove. Guglaš kakav je kraj, koliko je daleko od centra, gde ima najbliže škola, vrtić, prodavnice, kako se dolazi do ovog parčeta raja koje su mnogo preskočili ili nisu videli. Sve ok, odogovara,naoštriš se, zakažeš gledanje I kreneš. Obavezno povedeš I ženu, jer to je to, nema šta da se cimate da gledate 100 placeva. Dolaziš do ulazak u naselje, tut e obično čeka predstavnik agnecije, koji na tvoje dobar dan, kaže dobar dan molim vas potpišite Potvrdu/Ugovor o posredovanju ili gledanju nekretnine, gde te obaveste da je njihova provizija 2% (imao slučaj I sa 5%) od kupoprpodajne cene, tj ako se kupovina desi. Onda ide priča da se oni od toga finansiraju, da se od toga oglašavaju, od toga sipaju gorivo svaki puta kad vode kupce na pokazivanje, bla bla bla. Ok slažem se sa provizijom, jbg moraju I oni od nečeg da žive I da se cela ta mašinerija finansira. Brzo se preračunaš koliko je 2 % od 20.000 e (1 % je 1000e, au bato al derete, izlete mi iz usta), ček ček, ne bre to je 200 e, uh to ću preživeti. Potpisuješ, ne čitaš ni krupna, a kamoli sitna slova, već si se u glavi pozdravio sa 200 jura, idemo dalje. Najzad idete na plac, puta naravno nema, utabana zemlja, ide priča ovde će da prodje ulica, ovde će biti bandera, ovde ispod cevi i kanalizacija a ti bato na livadi, samo krave što ne pasu. Dolaziš do dela gde vidiš 4 crvena kočića, i to je to. Svi bliže glavnom putu su prodati već, ovaj tvoj je ako imaš sreće predposlednji ili jbg poslednji u nizu. Jbg došsao si već, gledaj sad, šta ćeš. Supruga te gleda već bledo, ona je to sve drugačije zamišljala, vidi nema asfalt, nema ulice, nema kuća, misli se da nije 1 april. Ti gledaš travicu, pipaš zemlju, vidiš da je plac pod nagibom (odmah cena temelja ide na gore), naprežeš mozak, pališ maštu kako to može da izgleda ali ne uspeva. Problem je što oko tebe nema ništa, nemaš na šta da se kalibrišeš, nijedna kuća, nijedna šupa, ma makar onaj kontejner vikendica. Jbg, shvataš da je ovo još sve daleko od bilo kakve asfaltne ulice, kanalizacije, struje. Tek kad pitaš papirološki kakva je situacija, tu definitivno odustaješ. Najčešća priča u okolini Beograda je ta da neko prodaje njivu, koju nije parcelisao, nije konvertovao u gradjevinsko zemljiše, već samo kupuješ udeo u celoj toj površini pa se ti posle j**i, vrši deobu, plaćaj geometra, katastar, takse, i nedaj bože advokata. U povratku, svraćaš na one rezervne placeve, ali to je tek tuga. Tu ste pshički klonuli do kraja i ti i tvoja žena, u kolima grobljanska tišina, a u glavi ti samo jednam misao, nadrljali ste.
Ovo je samo jedno od mojih mnogo brojnih iskustava sa gledanjem placeva. Gledao sam placeve u sred romskog nehigijenskog naselja, pa preko placeva koji su kao put širine 6-8m, dužine do 100m, gledao sam plac koji ima takvu kosinu da ladno možeš divlji ski centar da otvoriš, pa nekoliko placeva koji su okruženi u radijusu od 1 km sa kokuruzom i njivama, pa plac uz samo groblje ili prugu, ma svašta. I onda sam se naučio šta prvo pitam kad pozovem za plac, odprilike znam koje cene očekujem, naučio sam da ako mi intuicija kaže da tu nešto smrdi, odmah rešetam sa bezobraznim pitanjima-šta mu fali, jel parcelisan, koliko vlasnika ima plac, jel u blizini nehigijensih naselja, u blizini odgajivačnice pasa ili azila, groblja, jel komšija kralj droge, jel ima put, jel ima priključke za struju, vodu itd.
I tako je moj rolokoster sa traženjejm placa u okolini Beograda trajao jedno pola godine. Našao sam par dobrih placeva (na prste jedne ruke), papirološki čistih, da mi odgovaraju finasijski ali često lokacija nije bila nešto. I tako sam odustao i rešio da nadjem plac i da se vratim u rodnoj grudi, Arandjelovcu (Sat i 15 min od Bga, nikad zagadjen vazduh, odmah ispod Bukulje, turističko mesto, priroda očuvana, osnovne, srednje pa i viša škola u Ar, centar Srbije, ma milina). Tu sam znao da je ključ u lokalnim agencijama i da nema priče bez njih naći plac. Našao sam plac za 20-ak dana. Sve kako treba, gradsko gradjevinsko zemljište,5 ari, isparcelisano, uknjiđba 1/1, mali nagib terena (1.5 m razlika), struja, voda, gas 20 m od mog placa, relativno blizu centra i svih sadržaja i sve to po ceni od 2200 e/ar.
Plac za montažnu kuću – PAPIROLOŠKI
U delu iznad sam pokušao da obasnim šta sam sve prošao dok sam tražio plac sa neke terenske strane, tj situacije direktno na terenu. Bilo je placeva koji su mi se svideli baš na terenu, lokacija dobra, ravno, u sred naselja, ima asfalt,struja, voda, kuće okolo, ali uvek je bio problem u papirima. Zbog velike potražnje koja vlada generalno za svim vrstama nekretnina u Beogradu, pa i placeva, svašta se prodaje i na razne načine.
Pre svega da razjasnim, da biste vi mogli samostalno da gradite kuću, a da za to dobijete lokacijske uslove, gradjevinsku dozvolu, da možete da uknjižite kuću, plac mora da bude pre svega gradjevinsko zemljište. Plac mora da zadovoljava osnovne uslove gradnje koje propisuje država i lokalna opština. To znači da plac mora biti gradsko gradjevinsko zemljište, određene širine fronta do ulice, da ima neometan prilaz do placa, da ima minimalnu potrebnu infrastrukturu u blizini (struja, voda, itd), da se ne nalizi u zoni klizišta ili da je možda nije zabranjena gradnja na tom delu. Pored ovih kriterijuma, za vas je jako bitno i da plac bude samo Vaš, tj da kad ga kupite vi budete jedini vlasnik jer je to jedn o glavnih uslova za dobijanje kredita za gradnju kuće( ne mođe plac 15 ari ali 2 vlasnika, znači mora da se podeli na dva placa i svako da bude 1/1 vlasnik).
Kao što sam već rekao gore, zbog velike potražnje u BG se prodaje svašta, ali najčešće njiva gde kupujete suvalsnički udeo u velikoj parceli (30-40 i više ari). Vas 7,8 su vlasnici dela ove njive, ali u katasru se ne vidi ko je vlasnik kod dela, tj placa od 5 ari. Ti geometar napravi skicu i na toj skici je nacrtan koji je deo vaš, ali ovo nije važeći dokument u katastr, jer vlasnik nije to parcelisao pre prodaje. I tako proda se cela njiva, svi vi ste suvlasnici i onda je potrebno da neko pokrene deobu zemljišta. Mislim da je fora sa zakonom (Sad disklejmer: u ovo nisam siguran, nisam pravnik i ne razumem se dovoljno, konsultujte se sa svojim advokatom) da se poljoprivredno zemljište ne mođe parčati na manje od 40ari. To zanči da vi svi vlasnici treba da se složite da odratite konverziju zemljišta iz poljoprivrednog u gradjevinsko, pa tek onda takvo gradjevinsko zemljište gde ste i dalje svi suvlasnici, parčate na placeve od po 5 ari.Kada sam ovo shvatio muka me je uhvatile, jer sam odmah video sliku svojih suvlasnika koji nemaju da plate, ne žele da dele, nemaju pare sad trenutno, neće da grade itd. Pre kuće sam živeo u stanu u zgradi, u kojoj nismo mogli da se dogovorimo oko zajdničkih troškova od 100 din a kamoli da započnemo deobu u kojoj treba se plati milion taksi, geometar, katastar, projektant. Naravno možda postoji i opcija da vi unajmite advokata pa sudski sve ovo da završavate, ali mislim da Vam ovo nije cilj, jer ipak gledate da prodjete što jeftinije sa placem, da ostanete u što boljim odonosom sa suvlasnicima (jer će to jednog dana da budu i prve komšije) tako da je ovo u startu za mene otpalo kao opcija. Znači tražio sam to skoro imaginarno parče zemlje koje se zove plac, a da je 1/1, da nema neku zabeležbu u katastru, da je gradjevinsko zemljište, da nije na klizištu u Umci, da je blagog pada, i da mogu u skorije vreme da počnem sa gradnjom.
Morate da vodite računa i sa agencijama, i da i njih proveravate. Desio mi se slučaj gde je plac prošao kroz sve ove moje filtere preko telefonskog razgovora sa agencijom, na terenu super stanje ali kada sam, sam od sebe ušao na GeoSrbiji i katastar nepokretnosti, vidim haos. Plac suvlasništvo, ima zabeležbu izdržavanja, ma haos. Agencija gleda samo da uzme svojih 2%, a ti, kada se transakcija završi, si prepušten sam sebi. Nisu sve, 90% agencija su jako poslovne, ozbiljne i čuvaju svoju reputaciju, ali desi se i poneka muljatorska pa morate voditi računi i otvoriti 4 oči. Nikome ne veruj, sve proveravaj sam, ako ne možeš bolje plati nekoga da posle ne platiš na ćupriji. Takođe, jedan savet ako bilo šta nije čisto, ma čak i najmanja sitnica neka, nećeš dobiti kredit za gradnju kuće i jbg, šta si radio, NIŠTA.
Ako je potrebno da pojasnim ili napravim jedan poseban članak o tome kako da proverite plac na sajtu GeoSrbija i u papirološki u ekatastru nepokretnosti, pišite u komentarima.
Ne bih te više zadržavao…ili bih….
Idemo dalje na temu papirologija, dozvole, uslovi i na to kako su mi izbile prve sede na kosi od ove teme!!!
