Ćao-Zdravo!
Ako si završio ovde na ovom mom blog postu u vezi papirologije pri izgradnji montažne kuće, to može da znači samo jedno- NADRLJAO SI. To takođe znači da počinješ razmišljati o gradnji montažne kuće, ili si već ušao u proceduru oko dozvola i kredita za izgradnju montažne kuće. Tvoje razmišljanje je verovatno takvo da misliš da će to sve biti kao vožnja nekog sportskog auta na nemačkom autobanu (brza, sigurna, put ravan), a u stvari tebe čeka vožnja terenca i to razdrndane Lade Nive po Staroplaninskim selima Pirotskog okruga.
Ne brini olakšaću ti ovu muku koliko mogu, daću ti neke realne informacije vezano za ovu mučnu temu.
Šta misliš na skali od 1-10, koliki te pakao čeka sa papirologijom i dozvolama u tvom slučaju? Opusti se, pitanje je retoričko, a odgovor je: zavisi od tvoje specifične situacije. Ako nisi napravio faul, i pročitao si moj prethodni post vezano za odabir montažne kuće, kriterijume, faktore, cenu i specifičnosti oko placa (ako jesi preskočio, ne preduzimaj ništa dok ne pročitaš – evo ti ga OVDE), verovatno plivaš u malo sigurnijim vodama, jer sad se priča komplikuje. Što kažem da se priča komplikuje? Pa ako si zeznuo nešto u prethodnim koracima, ovde dobijaš rampu i džabe si trošio vreme i novac jer dozvolu za gradnju, a posledično ni kredit, nećeš dobiti.
Zato sam kao dobra vila, odlučio da podelim ovde svoje iskustvo (iako nevoljno prisećajući se pakla koji sam prošao) i pomognem ti da se snađete u ovom lavirintu zvanom, (sad idu bubnjevi, jeziva muzika u pozadini) PAPIROLOGIJA I DOZVOLE.
Ukoliko ideš mojim putem, tj. gradićeš kuću uz pomoć kredita banka (Nek ti je Bog u pomoći), moram da te obavestim da postoje dve odvojene vrste Papirologije: GRAĐEVINSKA (čitaj Opštinska) i KREDITNA (čitaj Banka).
Krećemo sa GRAĐEVINSKOM PAPIROLOGIJOM. Idemo, ubaci Ladu u prvu, lagano pustaš kvačilo i dodaješ gas, gas, gassssss….a joj Ručna.
Da bi dobio gradjevinsku dozvolu, prvo treba dobiti Lokacijske uslove. Ispod su koraci koje treba proći za dobijanje lokacijskih uslova:
Informacija o lokaciji (za plac)
KTP -Topografski plan parcele
IDEJNO REŠENJE
Odabir projektanta
Izrada idejnog rešenja
Dobijanje lokacijskih uslova (vodovod, kanalizacija, struja, gas, itd)
Ulazak u proceduru za Gradjevinsku dozvolu
Kao što i sam znaš, naša država realno nije stvorena da se nađe svojim sugrađanima i pomogne kad nešto ne štima, već naprotiv, još jače jaši magare dok je u blatu (ona ručna kočnica). U ovom koraku dolazi do preseka tvog kruga, i kruga države, formirajući nešto zajedničko a to je: Objedinjena procedura. Da ja tu ne bih palamudio, imaš jako jednostavan i pregledan grafik na sajtu Ministarstva građevine (evo ti ga grafik OVDE), koji kada pogledaš sve ti odmah bude jasno.
Naravno da te zezam, pa to su hiroglifi za običnog čoveka. Ali sva sreća tu je tvoj lični supermen (nisam ja) koji ti može pomoći (naravno ako platiš) a to je (opet bubnjevi): Projektant.
Pre nego što kreneš u bilo kakvu proceduru, nađi projektanta. Bez njega ovo je klizanje po tankom ledu, bez klizaljki, bez jakne, golih nogu i ruku, razumeo si poentu.
Ja ću ti ovde izneti svoje iskustvo, ali svaka gradnja je specifična. Ovo neka ti posluži samo kao hladna bunarska voda na jutarnjem umivanju, za buđenje iz sna o lakom i ravnom putu koji te čeka..Nemoj, molim te, da ovo pokušavaš sam kod kuće, plati (projektanta) pa se klati.
Objedinjena procedura - Odabir Projektanta
Zašto je projektant bitan? Pa kao što si ti stručan u nekom poslu koji radiš, i zarađuješ za život od toga, tako je i ovaj projektant prošao verovatno stotine predmeta vezanih za gradnju i stručan je da te vodi za ruku kroz ovu mračnu šumu do useljenja u kuću. Potrudi se da izguglaš ili nekako saznaš koji su projektanti, koje agencije se bave time, ko su prevaranti u gradu, ko šiša klijente, ko je spor kao puž, ko je prezauzet pa ti nikad nećeš doći na red itd… Po meni najbolja preporuka je od usta do usta. Pitaj nekog geometra (pazi se, svi su u nekom dilu), nekoga ko je skoro gradio u kraju, postavi pitanje na Quora, Krstarici ili pitaj gataru.
Kod projektanta treba da dođeš (čitaj da ga angažuješ) i pre kupovine placa. On može da baci pogled šta si ti to našao, kakvo je zemljište, šta može ili zašto nešto ne može. Većinom ako je dobar projektant on već zna napamet koji su uslovi gradnje u tom kraju koji te interesuje (ove uslove vadiš u opštini i zovu se Informacija o lokaciji). Odmah će da vidi da li nešto smrdi na tom placu, da li to treba da se konvertuje, koliko moraš da se udaljiš od komšije i fronta ulice, kako ćeš da pozicioniraš kuću itd. Generalno projektant zna celu proceduru, koje takse, kad koji papir se predaje, možda ima čak i neke veze da lobira za tebe u opštini…Sve ovo će ti biti jako važno kada se budeš našao između čekića (Banke) i nakovnja (države,opštine, tvoje žene) kada su u pitanju rokovi.
Objedinjena procedura - Projektant cena
Ove informacije nema na googlu, pa ti ja ovde prenesem svoje iskustvo. Leta gospodnjeg 2024 i leta gospodnjeg 2025 za ovu uslugu vođenja procedure, projektanti su uzimali (bum, bum opet bubnjevi): klizni iznos i to po kvadratu. Molim, šta? Pa ne gradi on kuću nego ja, šta njega boli dupe kolika je kuća, radi isti posao i za 30m2 i za 150m2 kuću? Koja je fora? E vidiš, pošto je naša cenjena država zakomplikovala sve do besvesti, i ti si onda prinuđen da uzmeš projektanta, njima se može da lupaju cene kako hoće.
Od prilike(samo da stekneš predstavu) cene za stručno nazvano, izradu projektno-tehničke dokumentacije za građevinsku dozvolu, kreće se oko 12 €/m2 bruto površine kuće. Odmah da se ogradim nisam tražio 10 ponuda pa da upoređujem, ali ovo je jedna od ponuda koju sam dobio.
Šta je ovde zanimljivo, ako gradiš kuću koja je manja od 80 kvadrata (bruto), skoro svaki projektant će ti reći cena je minimum 1000e, znači ne može ispod. Iako si ti nekom računicom pomnožio i došao do iznosa manjeg od 1000e, džabe, 1000 e je minimum naknada za njihove usluge.
Ali mislim da ovo moraš platiti, jer bez projektanta lutaćeš kao gluva kučka. (https://vukajlija.com/kao-gluva-kucka/255153)
E sad postoji još jedna opcija ali ne nudi je svako, a to je da ti izvođač radova koji gradi kuću (firma) vodi proceduru za dobijanje dozvola pred opštinom. Ovo je po meni nepovoljnija opcija, jer ovde firme znaju zakon i sve, ali ne znaju rupe u loklanoj opštini , kako proći kroz granje a ne ogrebati se puno. Zato moja preporuka lokalni projektant ili agencija iz te opštine gde planiraš da gradiš.
Ako si našao dobrog projektanta, dalji tekst čitaj sa mirom i bez kamena na srcu, jer će on da te prevede preko nemirne vode ( a možda i žednog preko vode). Šalim se, čitaj dalje da vidiš šta te čeka.
Informacija o lokaciji
Prvo što uradiš, kada si našao dobar plac koji ti se svidja, dao neku kaparu da se skine sa oglasa, jeste tražiš informaciju o lokaciji. Informacija o lokaciji je dokumet od opštine u kom piše sve što treba da znaš a vezano je za taj plac. Kada imaš ovaj papir u rukama, onda tek možeš da govoriš o uplati preostalog iznosa i kupovinu placa. Ovaj papir razbija sve misterije o tome da li možeš da gradiš, šta možeš da gradiš, koliki max objekat možeš da gradiš (da da, ne može koliko ti hoćeš), koliko od komšije treba da se udaljiš, od ulice da se uvučeš sa kućom. Ovde mogu pasti u vodu sve priče prodavca placa i agencije koja hoće samo svojih 2 % o kupoprodajne cene. Zato, ne vadi pare na sunce dok ne izvadiš INFO O LOKACIJI. Šta je dobra stvar što ovu informaciju o lokaciji može da izvadi bilo ko za bilo koje parče zemlje, bez nekog pravdanja. Znači iako ti nisi vlasnik tog placa, a interesuješ se, možeš izvaditi info o lokaciji da bi znao šta kupuješ i šta možeš da gradiš. U ovom dokumetu piše i da li možeš uopšte da gradiš nešto, jer može da se desi da opština planira tu da napravi put, ili je klizište, ili nešto drugo i neće ti dati dozvolu da gradiš. Prema zakonu, opština je dužna da ti u roku od 8 dana od dana predaje zahteva, izda informaciju o lokaciji. Znači nije frka da se sačeka sa usplatom od nekih 10-ak dana dok ti ne izvadiš ovaj papir. Ovo ne mora niko da zna da si izvadio (ni prodavac ni agencija), niti ih neko javno obavesti (ako je preko veze, tu nema pomoći) da si tražio od opštine.
Košta smešno a jako je bitno. Cena jeste smešna ali iznos je toliko klizan da je to neverovatno. Negde košta oko 1500 dinara, negde ide i preko 5000 dinara. Bukvalno ukupan iznos zavisi od opštine do opštine, i sastoji se (obično ali ne mora) od uplate 2 takse: RAT (taksa) u budžet Opštine kao i Naknada koja se vodi kao prihodi opštinskih organa. Uz dokaz o uplati taksi, Kopiju plana parcele (opciono, proveri) predaje se i popunjen zahtev. Ovo bi sve trebalo da dobiješ u opštini ili da skineš neki pdf sa sajta opštine (bez telefonskog navođenja službenika opštine, teško da ćeš naći sam na sajtu).
BONUS: Neke opštine ti mogu tražiti i da im dostaviš : Kopiju plana parcele, sa svim ucrtanim objekima na parceli, ne starije od 6 meseci. Ovaj dokumet vadiš u lokalnoj ispostavi Republičkog geodetskog zavoda (RGZ). Isto se popunjava zahtev, plaća se taksa 1000 din do 2000 din max, i taj plan priložiš uz zahtev za Info o lokaciji. Iako zvanično piše da ti treba i ovaj plan uz zahtev za info o lokaciji, nezvanično ispada da ti ne treba (Ovo proveri, ili da ne rizikuješ izvadi i ovaj papir, jbš 1000 din). Evo ti ispod primer kako izgleda zahtev za infromaciju o lokaciji.
Geometar KTP - Katastarsko topografski plan
Šta je sad ovo KTP? Svi pričaju samo u nekim šiframa, ne zna čovek dal je to kutija za teleprinter (KTP), ili je KTP laserski tretman, ili nešto drugo. Onda guglaš i saznaš sledeću definiciju: Katastarsko-topografski plan se sastoji od zvaničnih granica katastarske parcele i služi kao podloga za projektovanje u gradjevinarstvu. To opet u prevodu znači pripremi šuške, jer sad na scenu dolazi GEOMETAR. Još jedan u lancu ishrane iznad tebe , koji pored toga što rešava sporne međe izmedju rođenih braća(ili produbljuje problem), zna i da uradi čuveni KTP.
Da ti plastično objasnim: svako brdo, uvala ili ravnica crta se pomoću linija, a linije se dobijaju tako što spojiš tačke iste nadmorske visine. E baš to on treba da uradi na tvom placu, da predstavi na crtežu (2D) kako tvoj plac izgleda u prostoru (3D). Na osnovu tih linija, projektant zna da li ti je plac pod nagibom i kolikim (tačno zna u 1 cm), da li ima nekih neravnina na placu, kolika je razlika u visini između dva ćoška kuće, gde je ulica i svašta još. Kada projektant dobije ovaj KTP i to još u nekom dwg, dxf ili nekom CAD formatu, on može da se igra sa dimenzijama tvoje kuće, pozicijom na placu, kako da je okrene, može tačno da računa koliko m ima do ulice, koliko creva će ti trebati za vodu, koliko cevi za kanalizaciju, ma sve. Projektant će da uzme dizajn tvoje kuće (osnove, baze, temelja) i da uz pomoć KT plana i uslova koje je dobio u Informaciji o lokaciji, složi priču za opštinu-a to je Idejno rešenje.
Što se tiče geometra on ti je najmanja muka po meni. Pozoveš Dobar dan, treba mi KTP, on pita broj parcele i katastarska opština, ti kažeš, on ti kaže to Vam je 200e (cena je okvirna), ti kažeš ok (jer svi odprilike toliko koštaju), kad može da bude gotovo, biće za par dana, bla bla. Ti njemu faktički i ne trebaš tamo, on ode sam, ponese aparate, snimi teren, nacrta ga na kompu, odštampa, lupi pečat i pošalje ti papirni original i elektronsku verziju za projektanta (dwg, dfx). I to je to. Ti lakši za 200 e, on uradio to plus ti još dao neki savet jer je video na placu nešto što ti nisi, i gotov posao, ideš dalje.
Ako ti treba preporuka za dobrog i mladog Geometra oko 45 godina za region Šumadije (nikako fosile za ovo da uzimaš), piši mi na mejl i šaljem ti kontakt. Ispod ti je primer kako izgleda KTP.
Objedinjena Procedura - Idejno Rešenje
Kada si pripremio sve , sada tvoj projektant ili arhitekta može da krene sa izradom idejnog rešenja. U suštini ovaj dokumet je deo procedure za dobijanje lokacijskih uslova. To možeš shvatiti kao šemu, skicu onoga što si ti planirao, tvojih želja kako bi voleo da pozicioniraš kuću. Ovo idejno rešenje ako se uradi kako treba, uz malo finih podešavanja lako postaje i deo glavnog projekta koji se predaje za gradjevinsku dozvolu. Znači sad na početku sedneš, dobro razmisliš, dogovriš se sa projektantom i uradiš jednom i to bude i idejno i finalno rešenje.
Ovde bi trebalo da si se već odlučio za model montažne kuće koju želiš, i dogovorio sa izvođačem koji će to da ti gradi. U ovom koraku najbolje za tebe bi bilo da povežeš izvođača i projektanta pa neka sami komuniciraju tim njihovim stručnim (za tebe nemuštim) jezikom. Prosto rečeno, ovi što ti prave kuću treba da daju nacrte tvom projektantu kako bi mu olakšali život i zaradu. E ali pazi sad caku, ne mora ako neće. Ti nacrti kuće su njihova poslovna tajna i mogu da ne daju projektantu, pa će ovaj da kuka kao ranjen što mora ispočetka sve da crta. A možda se i desi neki nagli skok u ceni usluga projektanta jer mora da oznoji guzu za pare, a realno ne želi. Takvih kao ti, on (projektant) ima verovatno i na čekanju (ode jedan, dodju dva), tako da potrudi se da nadješ neku normalnu firmu koja gradi montažne kuće i normalnog projektanta (čitaj dobre i poštene ljude).
Evo šta kaže veštačka inteligencija (ChatGPT) šta je to Idejno rešenje u zemlji Srbiji:
Idejni projekat je više od osnovne skice—on predstavlja konceptualno rešenje objekta, koje služi kao osnova za pribavljanje Lokacijskih uslova ukoliko su potrebni. Njegova glavna svrha je da definiše izgled, dimenzije i položaj budućeg objekta, kao i način uklapanja u postojeći urbanistički plan. Idejni projekat nije detaljan kao Glavni projekat, ali mora pružiti dovoljno informacija kako bi nadležni organi mogli da procene usklađenost sa propisima i odobre nastavak procedure ka dobijanju građevinske dozvole.
Sadržaj idejnog projekta obuhvata nekoliko ključnih elemenata. Prvo, on uključuje osnovnu arhitektonsku razradu, što podrazumeva definisanje oblika, dimenzija, spratnosti i fasadnog izgleda objekta. Takođe, sastavni deo projekta je situacioni plan, koji prikazuje položaj objekta na parceli u odnosu na postojeću infrastrukturu, uključujući ulice, priključke na komunalne mreže i susedne objekte. Dalje, projekat precizira način uklapanja u urbanističke uslove, što znači određivanje udaljenosti od granica parcele, pristupnih puteva i drugih faktora koji utiču na regulacioni plan. Neophodno je da projekat sadrži i osnovne tehničke karakteristike, poput predviđenih materijala, energetske efikasnosti i priključaka na infrastrukturu. U nekim slučajevima, kada postoji više mogućnosti za pozicioniranje objekta, idejni projekat može sadržavati i varijantna rešenja, čime omogućava fleksibilnost u daljoj razradi i prilagođavanju zahtevima nadležnih organa.
Izradu Idejnog projekta može obaviti isključivo licencirani projektant ili arhitekta, koji je upućen u urbanističke regulative i tehničke standarde. Njegov zadatak je da osigura da projekat ispunjava sve zahteve propisane u Informaciji o lokaciji i važećim zakonima.
Da li je ovo sve skroz tačno što je ChatGPT izbacio kao odgovor, ne znam i ne zanima me jer ja imam moje svetlo na kraju tunela – PROJEKTANTA.
Šta tu piše i kako se radi idejno rešenje, tebe ne interesuje jer si platio projektanta koji će to da izradi. Ti samo potpišeš gde treba, ne čitaš ni sitna ni krupna slova, platiš takse koje se predaju uz zahtev za lokacijske uslove i čekaš.
Objedinjena Procedura - Lokacijski uslovi
Kada ste ti i tvoj projketant sve ovo lepo spakovali u Idejno rešenje, platili takse i podneli zahtev za lokacijske uslove, tj. predali kompletnu dokumetaciju (ne fali FT1P, idejno rešenje u skladu sa uslovima iz informacije o lokaciji) sad čekate odgovor iz opštine. Ovde dolazite na raskrsnicu, koja dalje ima dva puta.
- Levi put koji je brz, lep, ravan, nov asfalt , sve sija (IZDAVANJE LOKACIJKIH USLOVA UVIDOM U PLANSKI DOKUMENT-SEPARAT)
- Desni zemljani, pun rupa i krupnog kamenja, mnogo krivina, blata (IZDAVANJE LOKACIJSKIH USLOVA ZA PROJEKTOVANJE I PRIKLJUČENJE).
E sad kojim putem ćete krenuti ne zavisi od Vas. Na vama je da budete spremni i za ovaj zemljani put.
Levi put IZDAVANJE LOKACIJKIH USLOVA UVIDOM U PLANSKI DOKUMENT-SEPARAT
Ako opština ima ozbiljan urbanistički projekat iz kog oni mogu da isčitaju sve što ima treba da lokacijske uslove za tu tvoju parcelu (gde su vodovi struje, vode, kanalizacije, gasa, da li parcela pripada zaštićenoj zoni, ti si na konju. Jedan paraf u zakonu kaže nešto ovako: Ako se lokacijski uslovi mogu u potpunosti( ovo je problem u Srbiji, sve je parcijalno, ništa potpuno) utvrditi uvidom u planski dokument, odnosno separat i/ili urbanistički projekt, dobijaš lokacijske uslove ASAP.
Desni put IZDAVANJE LOKACIJSKIH USLOVA ZA PROJEKTOVANJE I PRIKLJUČENJE
Ako si kao ja srećko jarić, onda si krenuo zemljanim putem pa šta bude biće. Ukoliko ne može da ti izdaju lokacijske uslove sa levog puta, onda opština šalje dopise nadležnim javnim preduzećima koji treba da joj dostave informaciju. Standardna procedura je da se šalje svim javnim preduzećima i institucijama za saobraćaj, u toplanu, katastar, vodovod i kanalizaciju, elektrodistribuciju i održavanje gradske čistoće. Što se tiče gasa, mislim da za to uslove dobijate posle završetka gradnje jer se gas ne može priključiti dok objekat nije 100% gotov (nisam siguran, ako ti je ovo bitno sam proveri). Ako slučajno tvoja parcela pripada nekoj zaštićenoj zoni: prirode, od požara, vojske, železnice, ili nekog spomenika kulture, šalje se i njima zahtev za izdavanje uslova. To ćeš naravno sve ti da platiš.
Sad postoji jedan među-korak koji se zove PRIHVATANJE PLAĆANJA STVARNIH TROŠKOVA. Sve ove institucije i javna preduzeća kažu u fazonu, možemo da izdamo uslove, i oni koštaju xxxx dinara. Onda se svi ti iznosi skupe, pa te opština obavesti koliko će to sve da te košta, a ti se izjasniš da li hoćeš da platiš ili nećeš. E sad postaje najzanimljivije, ako nećeš ili nemaš da platiš njihove, većinom tralalalalala uslove, to je to-OBUSTAVA PROCEDURE. Sve što si do sada plaćao i radio, u fazonu dzabe ste krečili, pada u vodu, propade ti. Znači moraš, hoćeš, želiš, ma samo, uzmite mi pare i ćutite.
Naravno dok se sva ova prepiska odvija službeno i poštom, tvoj zahtev čeka, na stend by-u je.Naravno prvo pare na sunce pa uslovi. Platiš lepo sve, dobiješ instrukcije za plaćanje odmah batoooo.. Neka okvirna cena svih ovih uslova ide od 300 e pa do 600e a može i više (zavisno od specifičnosti tvoje parcele, retrogradnog Merkura i raspoloženja institucija).
Uglavnom, kada se ti se sve sažvaće šta piše u zakonu i po raznim forumima to izgleda ovako: Uslovi za projektovanje i priključenje obuhvataju sve potrebne urbanističke i tehničke zahteve za izradu idejnog projekta, projekta za građevinsku dozvolu i izvođenje. Tu spadaju podaci o katastarskim parcelama, površini parcela, nameni objekta, bruto površini objekta (za zgrade), tehničkim uslovima za priključenje, mestu i trasi priključka, razgraničenju nadležnosti, tehničkim karakteristikama, roku za priključenje, troškovima priključenja, kao i zaštiti objekata kulturnih dobara. Takođe, mogu sadržati informacije o ugovorima o nedostajućoj infrastrukturi. Ako su propisani troškovi, mora se navesti pravni osnov i metodologija obračuna. Ako uslovi ne sadrže sve potrebne podatke, nadležni organ može zahtevati dopunu. Izuzetak su uslovi za priključenje na prenosni sistem električne energije, koji ne uključuju podatke o trasi, mestu priključenja, roku i troškovima. Kada si sve ovo platio, dobijaš svoje lokacijske uslove sa kojima dalje ulaziš u proceduru dobijnja gradjevinske dozvol.
Ne bih te više zadržavao…ili bih….
Možda si dobio jednu bitku sa državom, ali nisi rat. Pošto si se osilio, bočno krećeš u napad novog problema, otvaraš novi front PAPIROLOGIJA ZA KREDIT. Da li ćeš probiti ovaj front, možda zavisi i toga da li si pročitao moj sledeći tekst.
